売却成功の3つのポイント

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満足のいく条件で不動産売却をするには、家の状態を整えて査定評価を上げること、信頼のおける不動産会社を選ぶこと、売却にかかる費用を把握しておくことが大切です。ここでは、それぞれのポイントについて京都市西京区のライブナビが詳しくご説明します。不動産の売却を検討されている方は、ぜひご覧ください。

point1.査定評価のポイント

1.査定評価のポイント

物件の査定では、周辺環境や日当たり、土地の形など、さまざまな要素によって評価が変わります。また、住宅や土地そのものだけでなく、税制などの社会的な状況によっても査定金額が変動する可能性があります。査定の基準となるポイントを知り、評価アップに役立てましょう。査定の際にみられるポイントと、査定金額を上げるためのコツについてご紹介します。

査定で評価されるポイント

周辺環境 学校や病院、駅やバス停、スーパーマーケットなどが近くにある暮らしやすい土地は、査定評価が高まります。
日当たり 日光を取り入れすい方角の土地は人気です。南向きの土地やひな壇の土地は陽が当たりやすいため、査定金額も上がりやすくなるでしょう。
土地の方位 土地に面する道路の方角によって評価は変わります。日の入りにくい北面道路よりも、南面道路のほうが高く売れる傾向にあります。また、周囲に建物の少ない角地も人気です。
土地の形 家の設計がしやすい長方形の土地は、高評価がつきやすくなります。反対に、複雑な形の土地や細長い形の土地などは、あまり人気がありません。
間口や幅員 幅員が狭すぎると家を建てにくくなります。家に面する道路の幅員は4m以上欲しいところです。5~6mの道路だと、査定評価がアップする可能性があります。
状態 土地の購入希望者は、不要な家屋や物置が残ったところを避ける傾向にあります。状態の悪い建物は撤去しておくのがおすすめです。
社会的な状況 増税前は購入者の増加が予想されます。需要が高まるため、査定金額も上がるかもしれません。社会的な状況も見極めて売却に踏み出しましょう。

査定価格をアップさせるには

大きな金額の動く不動産査定では、ちょっとしたことで数十万円の差が出てしまう可能性があります。同じ物件であっても、手入れが行き届いているものとそうでないものでは、査定金額も変わってくるでしょう。ただし、物件の手入れは意外と手間がかかるうえ、細かいところまできれいにするには時間もかかります。効率的に査定評価をアップさせるためには、以下の3点を重点的に手入れしてください。

生活臭やペット臭 ご自分では気づいていなくても、生活臭やペット臭が染みついているかもしれません。不安な場合は、他人に臭いを確認してもらいましょう。臭いが取り除けないときは、清掃業者に依頼するのもおすすめです。
水回りの美しさ 水回りが汚いと、家そのものまで不潔な印象を与えてしまいます。カビ取りや水垢掃除などを行い、清潔な水回りを印象づけましょう。
インテリア 家具や小物のない部屋は、住んでいるイメージがわきにくいものです。査定の際にはインテリアを置いておき、買い手の想像力をかきたてましょう。

point2.不動産会社の選び方

2.不動産会社の選び方

不動産売却においては、売り手と買い手を仲介する不動産会社の働きが重要になります。お手持ちの不動産を売却する際は、「地域専門の会社」「お客様満足が第一という会社」「REINSに登録してくれる会社」を選ぶのがおすすめです。それぞれの条件を満たしている会社には、どういったメリットがあるかご紹介します。

地域専門の会社

取引する不動産会社を選ぶ際、大手のチェーンか地元密着型の地域専門店かで悩む方も多いのではないでしょうか。どちらにも一長一短ありますが、家を売却するなら地域専門の会社がおすすめです。

地域専門の会社は、その地域でどんな家が売れるかを知り尽くしています。売却額についても、売れやすい価格帯を提示してくれるでしょう。また、地域専門の会社は買い手側に地域の魅力をアピールできるため、購入を促進しやすいというメリットもあります。地域に関する質問にも答えてくれるため、買い手側は安心感を抱くでしょう。

お客様満足が第一という会社

大きな金額が動く不動産取引は、信頼のおける不動産会社に任せるのが大切です。親身になって相談に乗ってくれる会社を探しましょう。お客様の満足を第一に考えている会社であれば、顧客のさまざまな疑問に誠実に答えてくれます。

不動産会社が誠意ある対応をしているかどうかは、会話の中身でも判断できます。査定価格の告知ひとつとっても、理由もなしに金額のみ提示するのと、査定の根拠を開示するのでは、大きな違いがあります。こちら側の納得がいくよう、しっかりと説明してくれる会社がおすすめです。

「REINS(レインズ)」に登録してくれるか?

不動産会社は、契約内容が「専任媒介」か「専属専任媒介」であれば、一定の期間内に共通データベースの「REINS」へ物件情報を登録しなければいけません。もし登録を怠れば、不動産会社には何らかのペナルティーが課されます。

REINSの未登録は物件情報の公開範囲が狭まるため、顧客にとって不利になります。ただ、物件情報をわざと登録せず、自社だけで販売して手数料を得ようとする会社も存在します。登録義務があるにもかかわらずREINSへ情報を載せない会社なら、契約を解除したほうが賢明です。

REINS(レインズ)とは?

REINSは、不動産情報共有のためのコンピューターネットワークシステムの総称です。全国どこからでも物件情報が検索できるため、買い手がみつかりやすいというメリットがあります。蓄積されたデータ情報から、全国の市場相場や過去の取引動向なども調べられます。REINSの登場で、小規模な不動産会社にも多くの物件情報が手に入るようになりました。

REINSに情報が登録されたら、登録証明書が発行されます。証明書に記載のIDとパスワードを使えば、売却予定物件の掲載情報が確認できます。ご自分の目で、適切な情報が掲載されているか調べておきましょう。

point3.売却にかかる費用

3.売却にかかる費用

不動産売却時には、主に以下の費用が発生します。

  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 司法書士費用(司法書士に依頼した場合のみ)
  • 譲渡所得税

これらの費用を支払うため、手元に残る金額は純粋な売却額よりも少なくなります。事前にどの程度の支払いが発生するか、計算しておくのがおすすめです。ここからは、それぞれの費用について解説します。

印紙税

印紙税とは、売買契約の文章をかわすときにかかる税金です。購入した収入印紙を契約書に貼りつけることで、税を納付したとみなされます。印紙税の納付を怠ると罰金が科され、本来の3倍の金額を支払うことになります。

印紙税額は以下のとおり、契約書に記載される金額によって変わります。ただし、2014年4月1日から2018年3月31日までの契約には軽減税率が適用されるため、この表の金額よりも安くなります。

契約書の記載金額 印紙税額
50~100万円 500円
100~500万円 1,000円
500~1,000万円 5,000円
1,000~5,000万円 1万円
5,000万円~1億円 3万円
1~5億円 6万円
5~10億円 16万円
10~50億円 32万円

仲介手数料

不動産会社のサポートによって売買契約が成立したら、報酬として支払うのが仲介手数料です。支払うタイミングは業者によってさまざまですが、売買成立前から請求されることはありません。仲介手数料の上限は、「宅地建物取引業法」により、以下のとおりに決められています。

200万円以下の部分 5%
200万円~400万円以下の部分 4%
400万円超の部分 3%

計算は少々複雑なため、簡易的に「売買価格の3%+6万円」で上限金額を算出する方法もあります。大まかな仲介手数料を割り出したいときは、この計算式をご使用ください。

司法書士費用

ローンを組んで建てられた家には、多くの場合抵当権が発生しています。ローンの返済が終われば必要なくなる権利ですが、手続きをしなければ抵当権がなくなることはありません。住宅を売る前には、抵当権の抹消手続きが不可欠です。

登録抹消の手続きは管轄の法務局にて行います。ただ、作業が煩雑なため、司法書士に依頼して手続きを代行してもらう方も多いようです。依頼料は司法書士によって異なりますが、1万円前後が相場になります。

譲渡所得税

物件が高く売れて利益が発生すると、売却価格に応じた「譲渡所得税」がかかります。計算式は「課税譲渡所得金額×(所得税率+住民税率)」です。所得税率と住民税率は、不動産を何年所有していたかによって変わります。所有が5年以下の場合税率が高くなり、5年を超えるものは税率が低くなります。

売却によって利益が出たかどうかは、以下の要素によって決まります。

譲渡費 住まいの売却価格
取得費 売却した不動産の購入価格など(建物部分は減価償却)
譲渡費用 住まいを売却するためにかかった費用
特別控除 住まいを売却したとき、譲渡所得から3,000万円まで控除ができる特例

「譲渡費-取得費-譲渡費用-特別控除」で出た値がプラスなら利益が発生しているとみなされます。マイナスなら利益は発生しておらず、譲渡所得税もかかりません。

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